住宅

「200年住宅」新築住宅、「省エネ改修」中古住宅

「住宅の長寿命化（200年住宅）促進税制」耐久性や耐震性、高い可変性など、つまり耐用年数が長い住宅は、購入時にかかる「登記料（登録免許税）」や、住宅を購入時に一度だけ支払う「不動産取得税」、所有する住宅にかかる「固定資産税」などが、それぞれ控除される。平均的な4ＬＤＫの住宅だと、数10万円程度の減税となる。１月からの通常国会に提出される予定の「長期耐用住宅等の整備に関する法律（仮称）の成立後、数カ月後に適用されると思われる。
「省エネ改修促進税制」省エネ改修の中古住宅に対し、住宅ローン残高の2％を所得税額から控除するもの。サッシをペアガラスに、床や壁、天井の断熱材を補強するなど、一定の省エネ改修工事で、たとえばローン残高150万円の場合、その年の所得税が3万円戻ってくる。長持ちする住宅や省エネ性能が高い住宅は初期費用がかかるため、なかなか普及しない。例えば、従来の住宅なら30坪で1700万円だが、長寿命、省エネ性の高い住宅は2000万円かかるとすると、簡単には手が出ない。1999年に国は「次世代省エネ基準」を定めたが、これを満たす住宅は新築全体の30％以下だと思われる。

200年住宅に対する住宅控除

200年住宅を推進するために必要となるのが、購入者にとってのインセンティブだろう。税制改革はインセンティブのための典型的な例といえる。これまで国が進めてきた住宅政策にはすべて、税制の強い影響があった。新築住宅の売り上げがこれだけ伸びてきたのも、極端ともいえる税制優遇が新築住宅へ行われたからだ。ただ、今回の200年住宅を推進のための税制改正大綱には正直、大胆さに欠けるところがある。この程度の住宅控除ではあまり大きな成果は現われないだろう。もっと思い切って大幅な税制改革を行った方が良かったのではないだろうか。
しかし、税制改正は勿論、来年以降も行われる。大きな方向性はもう決定しているのだ。これからマイホーム購入を検討する人は今から、200年住宅すなわち「長寿命」「省エネ性」を強く意識してもらいたい。200年住宅は未来の資産性に大きく影響するだけでなく、安心感や快適性、200年住宅がもたらす購入後のさまざまな納得感・満足感をもたらしてくれるだろう。

200年住宅に有利な住宅ローン

200年住宅を推進に、もうひとつ大切なインセンティブがある。今後、税制の動きに合わせて、住宅ローンも優れた200年住宅、「長寿命」「省エネ性」の住宅には借り入れ期間の延長や金利優遇など、購入者にとってお得な商品が出てくるだろう。
まずは政策的に、元住宅金融公庫の住宅金融支援機構が進める「フラット35」などが200年住宅に有利な商品を開発、それに続いて民間金融機関も同様の商品を出すだろう。
と言う訳で、住宅の環境の未来は簡単に推測できる。200年住宅、「長寿命」「省エネ性」の条件を満たさないものは、不利な税制・融資になり、中古住宅としての価値が低くなってしまう。つまり、中古住宅市場でも不人気で、それなりに市場価値が下がってしまうということだ。
200年住宅、「長寿命」「省エネ性」を満たす住宅は、大幅なローンの借り入れ期間の延長も考えられている。貸し出し期間が35年のローンと、50年貸してくれるローンでは、どちらが毎月の支払が楽だろうか。月々の支払額が低くなる50年ローンがあれば、住宅を購入しやすくなるの当然である。